“Derechos reales sobre cosas corporales en la legislación española”

 

Los derechos reales aparecen regulados a lo largo del Ordenamiento jurídico, pero la mayor parte de dicha regulación se encuentra dentro del Libro II del Código Civil, bajo la rúbrica "De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones". Veámoslos.

 

a) Propiedad: Se regula en el artículo 348 del Código Civil como “derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. El propietario “tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. Su objeto recae sobre bienes corporales, ya sean muebles o inmuebles, si bien también se habla de un género de propiedades incorporales que son objeto de la denominada propiedad intelectual o industrial. La propiedad es un derecho que puede pertenecer tanto a personas físicas como a jurídicas (sociedades, corporaciones, etc.) e incluso a entes sin personalidad jurídica, como una comunidad de personas determinadas. Este derecho otorga a su titular un poder ilimitado sobre una cosa, sin limitación temporal, de goce exclusivo y de forma independiente, es decir, sin que necesite ningún otro derecho para su existencia (en concreto, la libre disposición del bien, el libre aprovechamiento del bien y la protección del bien). No obstante y a pesar del carácter absoluto del derecho de propiedad, su contenido debe modularse por la función social que la Constitución asigna a la propiedad y que justifica que el propietario pueda verse privado de su bien por una causa de utilidad pública, siempre que sea por ello compensado con la correspondiente indemnización.

 

Dentro de la propiedad existe un apartado de regulación específica: es el que acoge a la multipropiedad. La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, vino a regular en España, por primera vez, esta materia, también conocida con la expresión más breve -aunque inexacta- de multipropiedad. Antes de la promulgación de la Ley 42/1998 se había aprobado por las instituciones de la Unión Europea la Directiva 94/47, que obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles. De uno y otro texto se desprende que las cuestiones que suscita el aprovechamiento turnario se refieren a tres aspectos: configuración jurídica del derecho, viabilidad práctica del mismo y protección del adquirente en la celebración del contrato.

 

b) Posesión: Es el poder efectivo de tenencia y disfrute de un bien o un derecho susceptible de apropiación ejercido por una persona, el poseedor. Así, el artículo 430 del Código Civil dice que “Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona”; y que “Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos”. De acuerdo con la terminología del Derecho Romano, las acciones que protegen la posesión reciben el nombre de interdictos.

 

c) Usufructo: Dispone el artículo 467 del Código Civil que “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. En este derecho real de goce el titular del derecho se llama usufructuario y el dueño de la cosa dada en usufructo, nudo propietario. Nace el usufructo con la finalidad de atender a la viuda para que siga disfrutando de los mismos bienes que tenía ya en vida del marido, sin perjudicar el derecho a la herencia de los hijos. Mientras está en posesión de los bienes, el usufructuario está obligado a cuidar de los mismos. Por su parte, el propietario nudo está obligado al pago de las reparaciones de carácter extraordinario y las contribuciones que graven directamente la cosa usufructuada. El usufructo puede ser legal (si viene impuesto por la ley) o convencional (cuando se constituye por la voluntad de los interesados en actos inter vivos o de última voluntad). También puede adquirirse por prescripción. Asimismo, el usufructo puede recaer sobre la totalidad o parte de los frutos del bien usufructuado, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y someterse a un término o condición. También es posible constituir un usufructo sobre un derecho, siempre que éste no sea personalísimo o intransmisible.

 

d) Uso y habitación: El uso es un derecho real que permite a una persona utilizar una cosa ajena y percibir los frutos que genere con el fin de satisfacer necesidades propias y de su familia. Puede establecerse por actos inter vivos o mortis causa, a título gratuito u oneroso, y no es transmisible. Ser rige por las normas del usufructo. El Código Civil lo contempla en su artículo 524 diciendo que “El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente”. Por su parte, la habitación es un derecho real de uso y disfrute que faculta a su titular para ocupar en casa ajena las partes o dependencias necesarias para el mismo y para su familia. Este derecho no es susceptible de transmisión, arrendamiento, traspaso ni cesión por ningún modo. Los artículos 524 y 525 del Código Civil establecen, respectivamente, que “La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia” y que “Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título”. Nacen siempre por usucapión, negocio jurídico o adquisición a non domino.

 

e) Servidumbre: La servidumbre es un derecho real consistente en la carga o gravamen impuesto sobre una propiedad (predio sirviente) en beneficio de otro inmueble (predio dominante). Se trata de un gravamen real, que afecta a la finca en sí, con independencia de quienes puedan ser los propietarios. Consiste en dejar hacer algo (pensemos en una servidumbre de paso para acceder a la finca dominante) o en abstenerse de realizar algo en el predio sirviente (pensemos en una servidumbre de luces y vistas a favor de un predio vecino, que no permite determinada construcción en el fundo sirviente). Las servidumbres son indivisibles e inseparables de las fincas entre las que se establecen. Así, si el predio dominante se divide en dos o más porciones, cada titular podrá usar por entero la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, y si es el predio sirviente el que se divide, la servidumbre no se modificará y los titulares de cada porción dividida deberán tolerarla. Existen varias clases de servidumbres: voluntarias o pactadas, legales o forzosas, continuas (por ejemplo, las de línea telefónica, de utilidad incesante), discontinuas (por ejemplo, las de paso, que sólo proporcionan utilidad cuando el beneficiario hace uso de ellas), positivas y negativas, aparentes y no aparentes, etc.

 

f) Censo: Es un derecho real de uso y disfrute establecido sobre un inmueble por el cual éste queda sujeto al pago de un canon o pensión anual como retribución de un capital entregado o del dominio pleno o menos pleno transmitido con el mismo. En concreto, el artículo 1.604 del Código Civil dice que “Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”. Las partes que aparecen en el censo son el censualista y el censatario, siendo este último quien se obliga a pagar al primero el canon o pensión periódica. El censo ha conocido una pluralidad de modalidades, siendo las más características el enfitéutico, el consignativo y el reservativo.

 

g) Censo enfitéutico o enfiteusis: Es un censo en virtud del cual una persona, el censualista, cede el dominio útil de un bien a otra, el enfiteuta, a cambio de un canon periódico y de reservarse el dominio directo sobre la finca. Si se constituye mediante contrato, la enfiteusis deberá recogerse en escritura pública y reflejar, bajo sanción de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse. Siendo el pago del canon y de los tributos que graven la finca y el capital del censo la principal obligación del enfiteuta, éste tiene derecho a hacer suyos los productos de la finca y sus accesiones, pudiendo disponer de los mismos siempre respetando los derechos del censualista y poniéndolo en su conocimiento. La enfiteusis se extingue por las mismas causas generales de los derechos reales y por determinadas causas específicas.

 

h) Censo consignativo: Modalidad de censo en la cual el censatario garantiza con un inmueble de su propiedad el pago del canon o pensión a que se obliga frente al censualista por el capital recibido de éste en dinero.

 

i) Censo reservativo: En virtud de este censo, el censualista cede al censatario el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho de cobrar un canon o pensión anual, de la que también responde el inmueble.

 

j) Superficie: Es un derecho real constituido sobre una finca ajena en virtud del cual se atribuye temporalmente a una persona, el superficiario, la propiedad de las construcciones o de las plantaciones que éste realice. La relación que surge de este derecho distingue, de un lado, la propiedad de lo que se construye o planta, atribuida al superficiario, y la propiedad del suelo donde se efectúa la construcción o plantación, que pertenece a otra persona.

 

k) Prenda: Mediante este derecho real una persona cede a otra, el acreedor, la posesión de unos bienes muebles en garantía del cumplimiento de una obligación. Puede constituirse sin desplazamiento de la posesión. La prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder hasta que se le pague el crédito. El acreedor debe cuidarla diligentemente, tiene derecho a que se le abonen los gastos realizados para su conservación y no podrá usarla sin autorización de su dueño. Si el deudor no cumple la obligación garantizada con la prenda, el acreedor podrá instar ante notario su enajenación mediante subasta pública para satisfacer el crédito con el producto que obtenga de la venta. Dispone el artículo 1.864 del Código Civil que “Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión”. Además, según el artículo 1.886 del Código Civil, “El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito…”. Y el artículo 1.871 del Código Civil dice que “No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso”.

 

l) Hipoteca: La hipoteca es un derecho que recae sobre un inmueble que no sale de la posesión del deudor y asegura el cumplimiento de una obligación, quedando facultado su titular en caso de incumplimiento a promover la enajenación del inmueble gravado y cobrarse la obligación con el precio obtenido. Los artículos 1.874 y 1.875 del Código Civil establecen, respectivamente, que “Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca: 1º. Los bienes inmuebles. 2º. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase”; y que “Para que la hipoteca quede válidamente constituida, es requisito indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”. La hipoteca viene regulada en nuestro Derecho por la Ley Hipotecaria y su reglamento, donde remite el artículo 1.880 del Código Civil: “La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su constitución, modificación y extinción y a lo demás que no haya sido comprendido en este capítulo, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria, que continúa vigente”. Sólo pueden constituir una hipoteca quienes tengan la libre disposición de sus bienes o, en su defecto, se hallen legalmente autorizados al efecto. Cabe constituir hipoteca sobre derechos reales susceptibles de enajenación constituidos sobre inmuebles (salvo algunas servidumbres y derechos de uso y habitación) o incluso hipotecar bienes muebles de fácil identificación. En todo caso, la hipoteca ha de ser concreta, esto es, no puede gravar la universalidad de bienes, sino bienes concretos y determinados, y es indivisible. Se distinguen dos clases de hipoteca: las voluntarias o convencionales y las legales, según sean pactadas libremente por las partes o vengan impuestas por la ley, respectivamente.

 

m) Anticresis: Establece el artículo 1.881 del Código Civil que “Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito”. Es un derecho real de garantía en virtud del cual sólo cuando haya pagado totalmente lo debido podrá el deudor recuperar el goce completo del inmueble. Si no satisface la deuda en el plazo fijado, el acreedor no podrá adquirir la propiedad del inmueble, siendo nulo el pacto que establezca lo contrario. Lo que podrá hacer el acreedor en este caso será exigir que el deudor pague su deuda o bien pedir la venta del inmueble.

 

n) Derecho de retención: Es el derecho que tiene el poseedor de una cosa ajena para retenerla y denegar su devolución al titular hasta que éste no le satisfaga una deuda pendiente, conservándola bajo su posesión, sin que le faculte para usar, disfrutar ni disponer de la misma. El derecho de retención no puede transmitirse ni enajenarse aisladamente del crédito que asegura. Entre otros casos, son ejemplos de retención: la que pueda efectuar quien haya ejecutado una obra en cosa mueble, hasta que le sea pagada; la del poseedor de buena fe de una cosa, por los gastos necesarios o útiles que haya realizado en la misma; la del usufructuario, respecto de las reparaciones indispensables para la subsistencia de la cosa; la del acreedor pignoraticio, hasta que se le pague el crédito; la del depositario, hasta el completo pago de lo que se le deba por razón del depósito, etc.

 

Conforme a ello, resulta que el derecho de retención, en sí mismo considerado, no garantiza una especial responsabilidad del deudor en caso de incumplimiento, sino que consiste fundamentalmente en una medida disuasoria del posible o eventual incumplimiento. Es un mecanismo de carácter preventivo.

 

Suele afirmarse que el derecho de retención es una garantía primaria o primitiva y propia de sistemas jurídicos poco elaborados o evolucionados. Sin embargo, su eficacia disuasoria del incumplimiento es innegable y su aplicación práctica es frecuente y reiterada. La retención se pierde si el redentor entrega la cosa.

 

1.871. No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.

 

ñ) Tanteo: Faculta este derecho a su titular para la adquisición preferente de una cosa antes que otra persona a quien iba a ser enajenada; estando obligado el enajenante a notificar al titular del derecho la venta proyectada. Tienen el derecho de tanteo (comprar por el tanto) entre otros, los coherederos. Según el artículo 1.067 del Código Civil, “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber”. Si el titular de este derecho no puede ejercitarlo por causa que no le es imputable, le asiste el derecho de retracto para adquirir la cosa una vez vendida al tercero.

 

o) Retracto: Es un derecho de adquisición preferente en virtud del cual una persona recupera una cosa vendida a otro, por el mismo precio y las mismas condiciones pactadas en la compraventa; es decir, que la cosa es adquirida por el titular de este derecho después de haber sido transferida a otro, por igual cantidad que éste pagó por la misma. A diferencia del tanteo, que suele manifestarse antes de la enajenación de la cosa, el retracto se ejercita una vez efectuada su venta. Puede, por ello, el tanteo convertirse en retracto, cuando el dueño, violando el derecho de tanteo, no notifica al tanteante, para que pueda adquirir la cosa si le interesa, el hecho de la enajenación. Hay dos tipos de retracto: el convencional, pactado por las partes; y el legal, establecido por la ley (por ejemplo, el retracto entre propietarios de fincas colindantes, entre copropietarios de una misma cosa o entre los coherederos). El retracto convencional es el que se puede establecer en los contratos de compraventa, por lo cual el vendedor, salvo que se haya pactado lo contrario, puede recuperar la cosa cuando el comprador la venda a un tercero, en el plazo general de cuatro años desde la fecha de la compraventa inicial. El derecho de retracto se contempla en diversos artículos del Código Civil: “Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica. Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones forzosas por causa de utilidad Pública” (artículo 1.636). “Para los efectos del artículo anterior, el que trate de enajenar el dominio de una finca enfitéutica deberá avisarlo al otro condueño, declarándole el precio definitivo que se le ofrezca, o en que pretenda enajenar su dominio. Dentro de los veinte días siguientes al del aviso, podrá el condueño hacer uso del derecho de tanteo, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perderá este derecho y podrá llevarse a efecto la enajenación” (artículo 1.637). “Cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no haya hecho uso del derecho de tanteo a que se refiere el artículo anterior, podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación. En este caso deberá utilizarse el retracto dentro de los nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta. Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Se presume la ocultación cuando no se presenta la escritura en el Registro dentro de los nueve días siguientes al de su otorgamiento. Independientemente de la presunción, la ocultación puede probarse por los demás medios legales” (artículo 1.638). “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común” (artículo 1.522). “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan el retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieren igual, el que primero lo solicite” (artículo 1.523). La Ley de Arrendamientos Rústicos y la Ley de Arrendamientos Urbanos también conceden el derecho de tanteo y retracto a los arrendatarios rústicos y urbanos, respectivamente.

 

El titular de los derechos de tanteo y retracto puede hacerlos efectivos no sólo contra la persona a quien el propietario ha enajenado la cosa, sino también frente a los sucesivos adquirientes de la misma, es decir, como expresa nuestro Código Civil a propósito del retracto, contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador (art. 1.510).

 

1.510. El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.

 

p) Opción: El derecho de opción concede a su titular, el optante, la posibilidad o la facultad de decidir unilateralmente dentro del plazo de tiempo establecido, entre ejercer la opción –y perfeccionar el contrato de compraventa– o no ejercitarla. El derecho de opción, a la vez que concede la facultad de modificar una situación jurídica preexistente, limita al propietario en el poder de libre disposición, concediendo al optante la facultad de hacerse vender y forzar la transmisión de la propiedad a cambio de un precio cierto (como, por ejemplo, la opción de compra de un piso arrendado). Este derecho puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario), siendo así oponible frente a terceros, haciéndose constar el precio estipulado y el plazo para su ejercicio.

 

El plazo para el ejercicio de esta posibilidad no podrá exceder de un periodo máximo de cuatro años, si bien lo normal es acordarlo a treinta, sesenta o noventa días.